Röviden
- Az ingatlan.com szeptemberi indexe országos stagnálást és 0,2 százalékos budapesti havi árcsökkenést jelzett.
- A főváros augusztusi 0,7 és szeptemberi 0,2 százalékos mínusza összeszorozva 0,9 százalékos kéthavi esést ad.
- A lassulás érdemi, de a kínálati index, a hivatalos tranzakciós ár és az egyedi lakás értéke három külön mérce.
Az ingatlan.com szeptemberi lakásárindexe szerint országosan nem változtak a kínálati árak augusztushoz képest, Budapesten pedig 0,2 százalékos havi csökkenés történt. A fővárosban ez már a második mínuszos hónap volt az augusztusi 0,7 százalékos visszaesés után. Az éves növekedési ütem országosan 8,2, Budapesten 3,3 százalékra lassult. A magyar vevők és eladók számára az új adat azért fontos, mert egyszerre mutat fordulatot a rövid távú lendületben és továbbra is magas árszintet.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a közlemény szerint úgy fogalmazott: „az árak azonban továbbra is magasak”. A mondat az InfoRádió beszámolójában szerepel. Ez lényeges korlátja az értelmezésnek: a havi stagnálás nem törli a korábbi emelkedést, és a 8,2 százalékos országos éves drágulás továbbra is számottevő.
Két számítás mutatja a fékezést
A budapesti kéthavi változást nem helyes egyszerűen összeadni, mert a második hónap már az alacsonyabb bázisra rakódik. A reprodukálható számítás: 0,993 szorozva 0,998-cal, majd az eredményből egyet levonva mínusz 0,8986 százalék adódik. Kerekítve tehát 0,9 százalékkal mérséklődött a fővárosi index két hónap alatt. A különbség az egyszerű 0,9 százalékpontos összeghez képest kicsi, de hosszabb időszaknál a kamatos számítás elengedhetetlen.
Az országos éves ütem augusztusi 11,2 százalékról szeptemberre 8,2 százalékra csökkent. Ez 3,0 százalékpontos lassulás, relatív értelemben pedig 26,8 százalék: a számítás 3,0 osztva 11,2-vel. Budapesten a 2025. novemberi 24,1 százalékos éves csúcsról 3,3 százalékra esett az ütem, ami 20,8 százalékponttal alacsonyabb. Ezek a mutatók a drágulás sebességéről, nem pedig az árszint abszolút nagyságáról szólnak.
Kínálati jelzés és hivatalos mérce
Az ingatlan.com indexe hirdetési és tranzakciós adatokat használó, gyors mutató; az aktuális irányt hamarabb jelzi, mint a végleges hivatalos statisztika. A módszertani különbség miatt azonban nem cserélhető fel egy konkrét lakás tényleges eladási árával. A hirdetési összetétel, a településtípus, az állapot és az alku egyaránt módosíthatja azt, amit egy vevő vagy eladó tapasztal.
A szeptember végi kínálati adatok a budapesti különbségek nagyságát is megmutatják. A fővárosi medián négyzetméterár 1,41 millió forint volt. Az V. kerületben 1,99 millió, az I. kerületben 1,87 millió, a XII. kerületben 1,75 millió forintos középérték szerepelt. A XXIII. kerület 958 ezer, a XXI. kerület 1,02 millió, a XX. kerület pedig 1,03 millió forintos mediánnal állt a lista olcsóbb végén. Ezek kínálati középértékek, nem egyforma lakások árai, ezért a kerületek közötti különbségben az ingatlanok mérete, minősége és elhelyezkedése is benne van.
Egy egyszerű nagyságrendi példa segít a háztartási tétet érzékeltetni. Ötven négyzetmétert a budapesti 1,41 millió forintos mediánnal megszorozva 70,5 millió forint adódik. Ennek 0,2 százaléka 141 ezer, 0,9 százaléka 634,5 ezer forint. Ez csak mechanikus indexpélda: nem számol alkuval, állapottal, kerülettel, hitelköltséggel vagy adóval. A tényleges vételár eltérése ennél jóval nagyobb lehet, de a számítás megmutatja, hogy kis százalékos elmozdulás is több százezer forintos nagyságrendet képviselhet.
A lakáspiac regionális képe azért is számít, mert az országos átlag eltakarhatja a helyi alkupozíciókat. Ha a hirdetési kínálat gyorsabban bővül, mint a fizetőképes kereslet, az eladási idő növekedhet, és a tényleges ár a hirdetési szint alatt alakulhat. Szűk kínálatú, jó állapotú vagy különleges fekvésű ingatlanok viszont országos lassulás mellett is drágulhatnak. A hitelből vásárlóknál a havi törlesztő változása akár nagyobb döntési tényező lehet, mint a négyzetméterár kis havi elmozdulása, ezért a finanszírozási ajánlatokat azonos futamidővel és teljes hiteldíjmutatóval és azonos kamatperiódussal kell összevetni.
A hivatalos háttér is lassulást jelez, más időszakra. Az Eurostat október 1-jei közlése szerint a magyar lakásárindex a második negyedévben 1,4 százalékkal csökkent az első negyedévhez képest, miközben éves alapon még 10,2 százalékkal emelkedett. Az EU-ban ugyanekkor 1,2 százalékos negyedéves és 4,7 százalékos éves növekedést mértek. A magyar adat tehát negyedéves korrekciót és az uniósnál gyorsabb éves drágulást egyszerre mutatott.
Az MNB korábbi becslése 16,5 százalékos országos lakáspiaci túlértékeltséget jelzett. Erről külön MNB-elemzésünkben írtunk, míg az Eurostat negyedéves adatát a magyar lakásárak csökkenéséről szóló cikkünk bontja ki. A három mutató együtt sem ad személyre szabott vételi vagy eladási jelzést, mert más időpontot, adatforrást és piaci réteget mérnek.
Forgatókönyvek és magyar befektetői tét
Alappályán a havi ármozgás ősszel a nulla körül maradhat, miközben az éves ütem a magas bázis miatt tovább mérséklődik. Felfelé mutató forgatókönyv lehet a hitelkamatok gyorsabb csökkenése, a kereslet újbóli erősödése vagy a kínálat szűkülése. Lefelé mutató kockázat a gyengébb jövedelmi kilátás, a finanszírozás drágulása, a több eladó vagy a befektetői kereslet apadása. Ezek feltételes pályák, nem előrejelzett bizonyosságok.
A magyar kisbefektető számára a legfontosabb különbség a nominális lakásár és a teljes tartási költség között van. A vételárhoz illeték, felújítás, biztosítás, üresen állás, közvetítői díj és finanszírozási kamat társulhat; devizában finanszírozott vagy külföldi eszköznél árfolyamkockázat is megjelenik. A 0,9 százalékos kéthavi budapesti indexcsökkenés kisebb lehet, mint egyetlen tranzakció alkuja vagy költsége, ezért önálló kereskedési jelzésként gyenge.
A következő mérési állomás a KSH október 29-re jelzett lakáspiaci árindex-frissítése, majd az Eurostat január 11-i negyedéves közlése. Addig az új hirdetési indexeket a tranzakciószámmal, hitelkihelyezéssel, építési kínálattal és területi bontással együtt érdemes olvasni. A fő kérdés az lesz, hogy a budapesti havi mínusz folytatódik-e, illetve az országos stagnálás tartós fékezéssé vagy ismét gyorsuló drágulássá válik.